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Les Fondamentaux de la réforme
Les éléments essentiels de la réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme sont les suivants :
==> des procédures regroupées
Face à la multiplication des régimes d’autorisation ou de déclaration dans le code de l’urbanisme, le décret a pour effet de fusionner les 11 autorisations et 5 régimes de déclarations existants
==> en 3 permis :
- permis de construire, 
- permis d’aménager, 
- permis de démolir.
==> et une déclaration préalable :
- des champs d’application plus précis : la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration sera fixée de façon exhaustive.
- des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande.Un “délai de base” sera fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. De plus, le décret précisera de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.

Les délais d’instruction sont les suivants :
Permis de construire :
- 2 mois pour les maisons individuelles
- 3 mois pour les autres opérations
Les déclarations préalables :
- 1 mois

Si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction, le permis est tacitement accordé, article L.424-2 du Code de l’urbanisme.

Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes.
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments deviennent déclaratifs, et le service instructeur n’a pas à assurer de vérification préalable. Lors de l’achèvement des travaux, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux.

Construction nouvelle :
- L’édification d’une construction nouvelle, à usage d’habitation ou non, avec ou sans fondations, (cf les mobiles homes), ouvrages ou installations techniques, (piscine, canalisations, éoliennes, antennes de plus de 12m) sont  par principe soumise à un permis de construire.                                       
- Les travaux de reconstruction, bâtiment incendié, en ruine sont assimilés à des constructions nouvelles et nécessitent un permis
- Toutefois, les constructions de petites tailles, moins de 20 m2, sont soumises à une simple déclaration préalable. 
- Les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité.

Travaux exécutés sur une construction existante :
- Les travaux exécutés sur une construction existante sont en principe dispensés de formalité. 
- Toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis de construire. 
- D’autres travaux sont soumis à simple déclaration préalable.

Permis d’aménager, ancienne autorisation de lotir, (art. L.421-2) 
Il s’agit de regrouper sous une même autorisation la création d’un lotissement, d’un terrain de camping, caravanage, parc d’habitations légères de loisir….

Déclaration préalable ( art L.421-4) :
Sont soumis à simple déclaration préalable, les autres aménagements, (Construction de moins de 20 m2, velux, clôtures,..)

Permis de démolir, (art. L.421-3,6, L451-1) :
Travaux qui entraineraient la disparition totale ou partielled’un batiment ou qui rendraient l’utilisation des locaux dangereuse ou impossible.
Le permis de construire ou d’aménager pourront valoir de permis de démolir, si les demandes ont été faites globalement.

Les articles de  référence sont issus du Code de l’Urbanisme.

- le certificat d’information – certificat « neutre » ordinaire :
La demande est déposée exclusivement en vue de connaître les dispositions applicables au terrain, (délai d’instruction : 1 mois à compter du dépôt de la demande).
- le certificat d’opération – certificat détaillé pré-opérationnel :
La demande est alors déposée en vue de connaître les dispositions applicables au terrain et à la faisabilité d’une opération d’aménagement ou de construction au regard de sa destination, de sa localisation approximative et de sa desserte par les équipements publics, (délai d’instruction : 2 mois -R.410-10).
Le certificat d’urbanisme stabilise pendant 18 mois au profit de son bénéficiaire, telles qu’elles existaient sur le terrain à la date de sa délivrance :
- les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique, captage…) 
- et les contributions d’urbanisme (taxes…).Il peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée au moins deux mois avant expiration du délai de stabilisation si les servitudes de tous ordres et le régime des contributions d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé (art. R. 410-17).